Недвижимость в Австрии: теория и практика

Сразу скажу, что это не раздел продаж и покупок, а обсуждения цен и процессов. В сегодняшней "Остерреих" статья (с. 8 ) о взрыве цен на недвижимость в Австрии. (Для трюфеля, неверующего в данный источник, добавлю, что подобное слышал и от ученых на конференции недавно, так что не утка.)

За год цены на квартиры в Вене выросли на 10.5%. Такого не было уже лет 15-20.
В чем причина? У кого есть идеи?

У меня для начала 2 рабочих гипотезы.
а) Все прочитали что Вена лучший город, и стремятся туда переехать.
б) Идут массовые вливания денег от некоторых групп (скажем, новых русских), как раньше было в Лондоне.

Полагаю, что если бы ты читал не только бульвар, а иногда ещё и серьёзную прессу, то у тебя появилась бы версия о том, что во времена кризисов народ боится обесценивания денег, почему и скупает драгметаллы и недвижимость.

.....эх, читал, не читал, а мне на дом не хватает((((((((

Admin пишет:мне на дом не хватает((((((((

Я сегодня краем уха передачу по Ö1 слушал, о жизни на деревьях рассказывали. Красиво так рассказывали.

ага, а как прикинешь расходы(((((((((((((((((((

т.е. расходы вроде ОК, а где брать доходы?

Admin пишет:где брать доходы?

Гг'абить.

Взгляд немного близорукий. Я темой экономики недвижимости интересовался, поэтому буду говорить без ссылок, просто стилизованные факты.
1) Австрия и Германия - лишь 2 европейские страны, в которых никогда не было пузыря цен недвижимости с последующим взрывом и макроэкономической рецессией (за послевоенные годы, ес-стно, просто я довоенной историей цен не интересовался). В отличие от Англии, Испании, России и многих других стран.
2) Это было обеспечено регуляцией рынка. На практике доступом всех австрийцев к "гемайнде" и "геноссеншафт", которые давали более дешевую цену аренды, чем рыночная, и поглощали спрос людей на жилье без необходимости его покупать.
3) В Вены большой запас жилья сохранился с начала 20 века (когда жило 2 мильоне в столице империи), а ведь за 100 лет еще много чего построили.
3) Могут ли венские цены вырасти на 10% за год, если на рынке будут лишь австрийцы? Вы уже написали, что на дом не хватает. Если у кого заначка тысяч в 10-20 и жалко, что "сгорят", может ли он(а) в недвижимость вложить? Ну разве что купить сортир на природе...
Даже если поболее, все равно может быть мало. А если я австриец с 2 квартирами, а другой с 1-ой, то с какого перепугу я вторую продам тому, у кого одна, и почему цена от этого вырастет на 10%, если рынок был в равновесии.

Все это говорит о приходе чужаков на рынок с кучей бабок. Такой большой, что "шлюз" гемайнде уже не спасает рынок от роста цен.

А форумчанам я предлагаю подумать и о том, что с нами будет, если дадим пузырю недвижимости вырасти и не лопнем его общими усилиями.
Будет всем НАМ хуже, т.к. и цены жилья станут еще более недоступны, и арендная плата вырастет.

char пишет:Если у кого заначка тысяч в 10 и жалко, что "сгорят', может ли он(а) в недвижимость вложить? Ну разве что купить сортир на природе...

Ты не знаешь о существовании фондов недвижимости?

char пишет:А форумчанам я предлагаю подумать и о том, что с нами будет, если дадим пузырю недвижимости вырасти и не лопнем его общими усилиями. Будет всем НАМ хуже, т.к. и цены жилья станут еще более недоступны, и арендная плата вырастет.

Слушай, тебе п в ораторы податься. Мне кажется, у тебя получится.

Народ, вы все же недооцениваете серьезности экономических последствий, когда пузырь недвижимости лопается. Посмотрите на экономику Испании сегодня (24% безработицы, почти мильон непроданных домов), а по простому - мои впечатления от поездки, особенно пост # 6 здесь:
http://www.austriaforumru.com/t442-topic .

В Австрии это может быть лишь началом, и да, разовое повышение на 10% лишь коррекцией. Но это значит, что люди-австрияки еще год назад были нерациональны (рост нормальный не более инфляции, а она может 3%). Либо, как я полагаю, пришли большие иностранные "бабки". А они могут разрушить нашу среду обитания.

В противоположность Австрии, цены на жилье падают во многих европейских странах.

http://www.gazeta.ru/realty/2012/06/07_a_4617341.shtml
"В целом, тенденция на снижение цен сейчас довольно распространена. Например, по данным Global Property Guide, в I квартале 2012 года цены на недвижимость за год с учетом инфляции снизились в 23 из 35 основных стран. Согласно глобальному индексу цен на жилую недвижимость (Global House Price Index), который высчитывает компания Knight Frank, в первом квартале цены упали в 58% анализируемых стран.
«Тренд на понижение цен на недвижимость будет продолжаться в Испании, Италии, Греции. Однако в Италии он может быть более значительным – до 50%. В целом, вся Европа сейчас нестабильна и может показывать снижение цен, но, естественно, не такое значительное», – рассказывает Игорь Индриксонс. Сейчас Италия, имея больший долг, чем некоторые другие европейские страны, показала меньшее падение цен. Соответственно, она может отыграть «упущенное» в ближайшее время. По данным компании Knight Frank, среди европейских стран по государственному долгу лидирует Греция (165,3% от ВВП), при этом падение цен за год составило 9,8%. Италия находится на втором месте – при долге в 120,1% от ВВП падение цен составило 2,3% (только за первый квартал 2012 года). Далее Ирландия – долг составляет 108,2% от ВВП, снижение цен – 16,3%, Португалия – долг 107,8% от ВВП и снижение цены 8,6%."

char пишет:В противоположность Австрии, цены на жилье падают во многих европейских странах.

Дык у них пузыри лопаются, а у нас пузырей никогда не было.

Тренд на понижение цен на недвижимость будет продолжаться в Испании, Италии, Греции.

Я бы сильно удивилсЯ, если бы в этих странах цены на иммобилиен полетели вверх...

reedcat пишет:

Тренд на понижение цен на недвижимость будет продолжаться в Испании, Италии, Греции.

Я бы сильно удивилсЯ, если бы в этих странах цены на иммобилиен полетели вверх...

читала в газете, что в испании дела совсем плохи, безработные питаются в мусорках, люди беднеют и беднеют, о италии тоже слышала подобное, только вот триест бедным ну никак не выглядит, все так цивильно, франция богаче италии а париж намного грязнее триеста и черных навалом.

"не читайте за обедом советских газет"(С)

reedcat пишет:

Тренд на понижение цен на недвижимость будет продолжаться в Испании, Италии, Греции.

Я бы сильно удивилсЯ, если бы в этих странах цены на иммобилиен полетели вверх...

Не следует уподобляться гипотетическому главврачу больницы, который рапортует, что у них все хорошо. В первой палате температура пациентов повышена, во 2 - понижена, в 3 - давление повышено, а в 4 - понижено, в 5 у всех запор, а в 6 - понос. Зато средние показатели по больнице нормальные.

Так и здесь. В нормальной и здоровой экономике цены находятся в равновесии, т.е. индекс роста недвижимости примерно как инфляция. Так, кстати и было, и в Австрии, и в Германии много лет.
Да, прорыв пузырей цен привел к падению в ряде стран, однако в основном это было в 2008-2010. То что сейчас падает дальше и в Греции, возможно уже перегиб ввиду критически больного состояния этой экономики. Хотя, согласен с авторами, что падение в Италии и Испании будет продолжаться, т.к. пузырь лопнул не полностью.
Но вот говорит ли рост цен в Австрии (кстати, в Германии тоже) о здоровье этих экономик? Думаю, что нет. Кстати, в статье говорится что в Германии виной тому инвестиционные фонды. (Наверно, убежали из Греции, Испании и надули немецкий рынок повышенным спросом) А в Австрии кто знает, что происходит?

Испания всегда привлекала российских инвесторов. И в кризис интерес не прошел, тем более что цены несколько упали.
Вот здесь http://www.gazeta.ru/realty/2012/06/20_a_4633981.shtml интересная информация.

"Самый популярный курорт на побережье Коста-Брава – городок Ллорет де Мар (Йорет де Мар). Например, стоимость однокомнатных апартаментов начинается здесь от €100 тыс...

Минимальные цены на покупку недвижимости можно найти в Торревьехе.
Например, цена за двухспальные апартаменты начинается от €60-70 тыс. (залоговые объекты, выставленные банками на продажу). Минимальная цена виллы в нескольких километрах от моря начинается от € 100 тыс...

Барселона – самый дорогой приморский город Испании. Но в настоящий момент даже здесь можно купить объект по приемлемым ценам. «Например, можно купить небольшую квартиру (35-40 кв.м) в хорошем месте, рядом с Саградой Фамилией, за €150 тыс. (тоже залоговую от банка – но нужно очень быстро принимать решение). Приличные квартиры стоят €150-300 тыс.»

«Лучший круглогодичный курорт – остров Тенерифе, где можно купаться и загорать круглый год. Цены на недвижимость относительно низкие:
выбор апартаментов начинается от €60 тыс., приличные – €130-250 тыс., таунхаусы – €150- 300 тыс., виллы – от €300 тыс..."

А вот предложение Болгарии еще более интересное; дома на море можно купить всего за $20-30 тыс.
http://www.house.yoread.ru/news.php?readmore=596

Учитывая растущие цены недвижимости в Австрии, даже небогатому инвестору для диверсифицации портефеля инвестиций можно вложиться и в Болгарию. Скажем, 20 тыс. там и геноссеншафт за 20 тыс. в Австрии - всего 40 тыс. евро.

char пишет:А вот предложение Болгарии еще более интересное; дома на море можно купить всего за $20-30 тыс.
http://www.house.yoread.ru/news.php?readmore=596

Учитывая растущие цены недвижимости в Австрии, даже небогатому инвестору для диверсифицации портефеля инвестиций можно вложиться и в Болгарию. Скажем, 20 тыс. там и геноссеншафт за 20 тыс. в Австрии - всего 40 тыс. евро.

продаем дом в болгарии- 20 минут на машине от центра варны
цена 12 тысяч евро

А вот если кто собрался для диверсификации портфеля инвестиций прикупить недвижимость в России (или напротив, ее выгодно продать), следите за колебаниями цен на нефть!

"Изменение стоимости барреля нефти на 1 доллар приводит к изменению средней стоимости 1 квадратного метра жилья примерно на 60 долларов, утверждают некоторые из экспертов, опрошенных РИА Новости. При этом, по словам аналитиков, цену нефти в 90 долларов за баррель можно назвать своего рода "магической" для рынка московской недвижимости – при данном показателе рынок равновесен...
То есть если гипотетически нефть будет стоить 50 долларов за баррель, то средние цены на жилье должны будут опуститься до 3-3,5 тысячи долларов за "квадрат". Если же нефтяные котировки вновь вернутся на уровень 140-150 долларов, то средняя цена квартир в Москве приблизится к 7,5-8 тысячам долларов за квадратный метр, как это было в середине 2008 года", - приводит пример собеседник агентства."

Подробнее: http://riarealty.ru/analysis_trends/20120629/397996653.html

А как вы считаете - лучше покупать сейчас жилье (если есть возможность) или ждать? Если ждать, пока цены вниз пойдет (если пойдут вообще) - то сколько?

Если есть деньги и намерена в Австрии оставаться, покупай сейчас!
Цены будут только расти, а зарплаты уменьшаться(((

Спасибо!!!
У меня вот такие страхи и ходят. Жаль, что они оказались вполне реальными.

Я вот не очень понимаю, а стоит ли недвижимость в Австрии вообще покупать. Ведь есть же гемайнде - аренда у государстава за регулируемую цену. Идеал для тех, кто имеет право на это и у кого нет лишних сотни тысяч в кошельке. А кредит брать - так это и технически сложно (справки всякие, хотя % здесь невысокий), и потом отдавать придется гораздо больше (с %-ми).

char, оно так то может и проще. Но вот если есть ннная сумма в банке, то страшно ее там оставлять и надо во что-то вкладывать. В россии так и было, сегодня у тебя сбережения, а завтра ничего нет.